En esta guía
Recibir un canon todos los meses es la parte fácil. La difícil llega en agosto, cuando toca contarle a la DIAN de dónde salió esa plata y cuánto de ella es realmente tuya.
Tus arriendos van en la cédula general, como renta de capital
Las personas naturales no declaramos todo en un solo saco: el impuesto se organiza por cédulas. Los arriendos caen en la cédula general, la misma donde va el salario y los honorarios. Lo que cambia es la subcédula.
Si simplemente arriendas un apartamento o un local y cobras un canon, eso es renta de capital. El artículo 335 del Estatuto Tributario incluye expresamente los arrendamientos ahí: tú pones el bien, el bien produce, y no estás prestando un servicio.
La otra subcédula es la de rentas no laborales, que funciona como categoría residual. Ahí empieza a importar cómo arriendas: cuando el arrendamiento deja de ser pasivo y se llena de servicios asociados (aseo entre huéspedes, recepción, ropa de cama), deja de parecerse a un arrendamiento civil y empieza a parecerse a un alojamiento.
Qué puedes restar de verdad, y qué no aunque te lo hayan dicho
El artículo 336 permite restar de las rentas de capital los costos y gastos que cumplan los requisitos generales de procedencia y sean imputables a esas rentas. Los requisitos son tres y conviene memorizarlos: relación de causalidad con la actividad que produce el ingreso, necesidad y proporcionalidad.
Lo que sí puedes restar, con soporte en mano:
- Cuota de administración, cuando la asumes tú y no el arrendatario.
- Impuesto predial, deducible al 100% del valor efectivamente pagado en el año.
- Seguros sobre el inmueble arrendado.
- Reparaciones y mantenimiento necesarios para conservarlo en condiciones de ser arrendado.
- Comisión de la inmobiliaria que te lo administra.
- Servicios públicos, si el contrato dice que los pagas tú.
Y ahora los dos puntos donde casi todo el mundo se equivoca.
Depreciación: no
El artículo 128 exige que la deducción por depreciación la tomen los contribuyentes obligados a llevar contabilidad. Si eres persona natural no comerciante y simplemente arriendas, no llevas contabilidad y no puedes depreciar el inmueble. De aquí viene buena parte de la confusión: en Estados Unidos sí se puede, y ese consejo se copia sin traducir.
Intereses del crédito: con cuidado
El artículo 119 permite deducir intereses de préstamos para adquisición de vivienda hasta 1.200 UVT anuales, pero está pensado para la vivienda que habitas, no para el apartamento que arriendas. Si tienes crédito sobre el inmueble arrendado, siéntate con tu asesor antes de tomarlos. No es un sí automático.
Sobre soportes, la regla es simple y la DIAN no la negocia: sin documento válido, el gasto no existe. Factura electrónica cuando el proveedor está obligado a facturar, o documento soporte en adquisiciones a no obligados a facturar cuando no lo está.
Esto estima tu renta líquida de la subcédula de capital, no el impuesto a pagar: ese depende de tus demás ingresos, de la tarifa progresiva y de tus deducciones personales. No incluyas depreciación del inmueble: si no llevas contabilidad, no es deducible.
La retención en la fuente es un anticipo, no un impuesto extra
Si tu arrendatario es agente retenedor —una empresa, o la inmobiliaria que administra— no te gira el canon completo. Te descuenta la retención y se la entrega a la DIAN a tu nombre.
| Tipo de bien | Tarifa | Base mínima |
|---|---|---|
| Inmueble (casa, apartamento, local, bodega, lote) | 3,5% | 10 UVT desde junio de 2025 |
| Mueble (maquinaria, vehículos, equipos) | 4% | Sin base mínima |
Durante 2025 la base mínima de inmuebles cambió a mitad de camino: hasta el 31 de mayo eran 27 UVT y desde el 1 de junio bajó a 10 UVT, unos $497.990. Pagos por debajo de ese umbral no llevan retención. Para bienes muebles se retiene desde el primer peso.
Lo clave que mucha gente no entiende: esa retención no es plata perdida. Es un anticipo de tu impuesto. En la declaración la restas del impuesto a cargo, y si te retuvieron más de lo que te correspondía pagar, te queda un saldo a favor que puedes pedir en devolución.
El límite del 40%: lo que realmente limita y lo que no
Aquí está el malentendido más costoso. El artículo 336 dice que las rentas exentas y deducciones especiales de la cédula general no pueden exceder el 40% del ingreso depurado, y que ese 40% tampoco puede superar 1.340 UVT anuales.
Y ahora la parte que cambia tu declaración: ese límite no aplica a tus costos y gastos. El predial, la administración, el seguro, las reparaciones, la comisión de la inmobiliaria: nada de eso entra en el cálculo del 40%. Se restan por su valor real, sin tope, siempre que estén soportados.
Lo que sí queda dentro del 40% son cosas como la deducción de intereses de vivienda, los pagos a medicina prepagada, la deducción por dependientes y las rentas exentas del artículo 206. Si eres arrendador puro, sin salario, es probable que el límite ni siquiera te toque. Si además eres asalariado, ahí sí aprieta, porque tus beneficios laborales y los de la cédula general compiten por el mismo cupo.
¿Tienes varios inmuebles arrendados?
Entre más fuentes de ingreso, más fácil es dejar plata sobre la mesa. Déjame tus datos y armamos tu lista de documentos.
Si arriendas por Airbnb en Cartagena, el juego es otro
Este es el punto donde más gente se mete en problemas, y en Cartagena es el pan de cada día.
Arrendar por días no es arrendar. Cuando ofreces un inmueble por períodos inferiores a 30 días, estás prestando un servicio de alojamiento turístico, no celebrando un contrato de arrendamiento civil. Eso dispara tres obligaciones que el arrendador tradicional no tiene:
Registro Nacional de Turismo
La Ley 2068 de 2020 y el Decreto 1836 de 2021 lo hacen obligatorio para quien preste servicios de vivienda turística. Se renueva cada año entre enero y marzo, y operar sin él expone a sanciones.
19% sobre el alojamiento
Desde el 1 de enero de 2023 se acabó la exención transitoria del sector y el alojamiento quedó gravado a la tarifa general. Cartagena no está entre los municipios de régimen aduanero especial, así que aquí no hay exclusión territorial. Solo cobras IVA si eres responsable de IVA.
Contribución parafiscal de turismo
La Ley 1101 de 2006 la fija en el 2,5 por mil de los ingresos operacionales y se liquida trimestralmente ante FONTUR. No puedes trasladarla al huésped, y sin las últimas cuatro declaraciones al día no te renuevan el RNT. La ley presume que quien arrienda más de un inmueble por menos de 30 días es prestador de servicios turísticos.
El reglamento de tu edificio no es un detalle: es el primer filtro
Esto es lo que más gente ignora y lo que más rápido le puede cerrar el negocio. Destinar un apartamento de propiedad horizontal a vivienda turística, así sea de forma ocasional, tiene que estar expresamente autorizado en el reglamento de propiedad horizontal. Lo dice el artículo 34 de la Ley 1558 de 2012.
No es que esté permitido salvo que el reglamento lo prohíba: es al revés. Si el reglamento no lo autoriza, no puedes. Y el administrador del edificio está legalmente obligado a reportar las unidades que operen sin esa autorización o sin RNT; si no lo hace, se expone él mismo a una multa.
Y en Cartagena esto ya se está haciendo cumplir
No es una advertencia teórica. El Distrito viene ordenando la suspensión inmediata de rentas cortas no autorizadas por razones urbanísticas, con foco en Centro Histórico, Getsemaní, Bocagrande, Marbella, Crespo y El Bosque. El criterio que están aplicando es que la renta corta solo puede desarrollarse en inmuebles y sectores que cuenten con la licencia que habilite esa actividad.
A eso súmale que el ICA de hospedaje en Cartagena es del 6 por mil sobre los ingresos (código 301 del Estatuto Tributario Distrital), más la sobretasa bomberil del 7% sobre ese valor. Arrendar tu propio inmueble a largo plazo no genera ICA, porque no es acto de comercio; el alojamiento por días sí. Y en renta, esos ingresos con servicios asociados tienden a clasificarse como rentas no laborales.
Traducción práctica: el mismo apartamento en Bocagrande, arrendado a un año, es un trámite sencillo. Arrendado por noches, te convierte en operador turístico con obligaciones de formalización, tributarias y urbanísticas que empiezan mucho antes de la declaración de renta.
¿Tienes un inmueble en renta corta en Cartagena?
Conozco el mercado y la normativa local. Antes de que te llegue una notificación, revisemos cómo estás.
IVA y facturación en el arriendo tradicional
Para el arrendador de largo plazo la regla es limpia, y el tipo de inmueble lo define todo.
Vivienda: excluido de IVA
El artículo 476 excluye expresamente el arrendamiento de inmuebles para vivienda. Si arriendas un apartamento para que alguien viva ahí, no hay IVA, punto.
Local comercial: gravado al 19%
Esta es la que sorprende. Oficina, local, bodega o consultorio: el canon está gravado a la tarifa general. Pero la obligación de cobrarlo depende de que seas responsable de IVA.
Sigues siendo no responsable de IVA si tus ingresos brutos por actividades gravadas del año fueron inferiores a 3.500 UVT ($174.296.500 con la UVT 2025), no celebraste contratos individuales de bienes o servicios gravados por encima de ese monto, y tus consignaciones provenientes de actividades gravadas tampoco lo superan.
Sobre facturar: la obligación de facturar es independiente de la responsabilidad de IVA. Las personas naturales no responsables de IVA están dentro de las excepciones a la facturación electrónica. Si no estás obligado a facturar y tu arrendatario necesita soportar el gasto, él elabora el documento soporte en adquisiciones a no obligados a facturar.
El inmueble en tu patrimonio y el tope de las 4.500 UVT
Aunque no vendas nada, el inmueble tiene que aparecer en tu declaración, y el valor que le pongas define si estás obligado a declarar.
El artículo 277 establece que los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad declaran los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo y el avalúo catastral actualizado al final del año. No eliges el que más te convenga: tomas el más alto. Es el error más común, y el que más ajustes genera en ciudades donde el catastro se ha actualizado con fuerza.
Eso se conecta con la obligación de declarar. Por el año gravable 2025 estás obligado si tu patrimonio bruto a 31 de diciembre superó 4.500 UVT ($224.096.000), o si tus ingresos brutos fueron iguales o superiores a 1.400 UVT ($69.719.000), entre otras causales.
Un alivio: la renta presuntiva está en 0% desde el año gravable 2021. Tener patrimonio ya no te genera por sí solo un impuesto mínimo.
Documentos que necesitas reunir
- Contrato de arrendamiento de cada inmueble, con el canon y la distribución de gastos claramente pactada.
- Certificado de cánones recibidos en 2025, de la inmobiliaria, o la relación de consignaciones si administras tú.
- Certificado de retenciones practicadas durante 2025. El más importante: es plata que ya pagaste.
- Recibos del predial pagados en 2025 de cada inmueble arrendado.
- Recibos de administración, si la asumes tú.
- Pólizas y comprobantes de los seguros del inmueble.
- Facturas de reparaciones y mantenimiento. Electrónicas, no recibos sueltos.
- Certificado bancario de intereses del crédito hipotecario, con el desglose entre capital e intereses.
- Avalúo catastral actualizado a 31 de diciembre de 2025 de cada inmueble.
- Escritura pública de compra, para acreditar el costo de adquisición.
- Certificado de deudas y saldos de créditos a 31 de diciembre.
- Si arriendas por plataformas: RNT vigente, reportes de ingresos de la plataforma y soportes de la contribución parafiscal.
¿Y en tu caso puntual?
Déjame tus datos y te digo qué documentos necesitas, tu fecha límite y si este año estás obligado a declarar.
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