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Si vendiste un apartamento, un lote, el carro o unas acciones durante 2025, esa venta tiene que aparecer en tu declaración de renta de 2026. La buena noticia es que casi nadie paga sobre el precio de venta: se paga sobre la utilidad, y hay una exención que puede dejarte en cero.
Qué es la ganancia ocasional y por qué te toca a ti
Cuando vendes algo que tenías guardado como patrimonio —tu apartamento, un lote, el carro, unas acciones— y lo vendes por más de lo que te costó, esa diferencia es una ganancia. La DIAN no la trata como si fuera tu sueldo: la mete en una casilla aparte de la declaración que se llama ganancia ocasional, con su propia tarifa.
La palabra "ocasional" es literal. No es plata que te entra todos los meses, es un evento aislado, y por eso tiene reglas distintas a las de tu salario o tus honorarios.
Aquí está lo que más confunde: la ganancia ocasional no se calcula sobre el precio de venta. Si vendiste tu apartamento en 600 millones, no pagas impuesto sobre 600 millones. Pagas sobre la diferencia entre esos 600 y lo que fiscalmente te costó. Y esa diferencia, bien documentada, suele ser mucho menor de lo que la gente teme.
La tarifa: 15% sobre la utilidad, no sobre la venta
Para el año gravable 2025, la tarifa de ganancia ocasional para personas naturales residentes es del 15%. Está en el artículo 314 del Estatuto Tributario, modificado por la Ley 2277 de 2022.
Antes de esa reforma era del 10%. Subió a 15% desde el año gravable 2023 y ahí sigue. Si alguien te dice que es 10%, está trabajando con información vieja.
Un ejemplo para aterrizarlo. Compraste un apartamento en 300 millones, lo vendes en 420 millones y no tienes mejoras que sumar. Tu utilidad es de 120 millones y el impuesto sería el 15% de esos 120, o sea 18 millones. No el 15% de 420. En un apartamento promedio de Cartagena, esa distinción son decenas de millones de diferencia.
La regla de los dos años: la que decide si pagas 15% o mucho más
Esta es la regla que más plata cuesta cuando se ignora, y la que casi nadie conoce antes de firmar.
El artículo 300 del Estatuto Tributario dice que hay ganancia ocasional cuando vendes un bien que hizo parte de tu activo fijo durante dos años o más. Activo fijo, en cristiano, es un bien que tenías para usar o conservar, no para revender como negocio.
¿Y si lo tuviste menos de dos años? Entonces no es ganancia ocasional. Esa utilidad se va a tu renta ordinaria, se suma con todos tus demás ingresos del año y se le aplica la tabla progresiva del impuesto de renta, que llega hasta el 39% en los tramos altos. La misma venta, hecha a los 22 meses en vez de a los 25, te puede costar más del doble.
Los dos años se cuentan desde la fecha de la escritura pública de compra hasta la de la escritura de venta. Ni la promesa de compraventa ni las arras determinan esa fecha.
El cómputo se hace sobre las fechas de las escrituras públicas. Si compras y vendes inmuebles de forma habitual, la DIAN puede considerarlos inventario y no activos fijos, caso en el cual esta regla no te beneficia.
¿Estás cerca del umbral de los dos años?
Si no tienes urgencia de vender, esperar unas semanas puede ser la decisión más rentable del año. Escríbeme antes de firmar.
Cómo se calcula: precio de venta menos costo fiscal
La fórmula base es sencilla: precio de venta menos costo fiscal igual utilidad. Toda la pelea, y todo el ahorro, está en el costo fiscal. Entre más alto sea (bien soportado), menor es tu utilidad y menor tu impuesto.
Para un inmueble, el costo fiscal puede incluir:
El precio de compra de la escritura
Aquí hay una trampa histórica: si en su momento escrituraste por debajo del valor real para pagar menos gastos notariales, hoy ese menor valor se te devuelve como un costo fiscal más bajo y una utilidad más alta. La escritura manda.
Las mejoras y adiciones
La remodelación de la cocina, el cerramiento, la piscina, la ampliación. Pero solo si tienes soportes: facturas a tu nombre y pagos hechos por el sistema financiero. Los pagos en efectivo sin rastro bancario tienen limitaciones serias para ser reconocidos.
El avalúo catastral, como alternativa
El artículo 72 permite tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el autoavalúo que figure en la declaración del predial del año anterior al de la venta. Si tu predio tiene un catastro alto y compraste barato hace mucho, esta ruta te puede convenir.
Los factores del artículo 73, para inmuebles antiguos
Si eres persona natural y compraste hace muchos años, el artículo 73 permite usar unos factores multiplicadores históricos según el año de adquisición. Para inmuebles de los ochenta o noventa suele dar el costo fiscal más alto de todos.
Hay además un ajuste anual al costo de los activos fijos (artículo 70), cuyo porcentaje fija el Gobierno cada año. La conclusión práctica: existen varias rutas legales para determinar tu costo fiscal, y no todas dan el mismo número. Elegir la correcta es un ejercicio de comparación, no de improvisación.
Estimación educativa, no una liquidación tributaria. No incluye el ajuste al costo del artículo 70 ni las alternativas de los artículos 72 y 73, que pueden subir tu costo fiscal y bajar tu impuesto: tu cifra real puede ser menor. Calculado con la UVT 2025 de $49.799.
La exención de la vivienda: hasta 5.000 UVT libres de impuesto
Esta es la norma que puede dejar tu impuesto en cero, y la que más se pierde por no conocerla a tiempo.
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario exime las primeras 5.000 UVT de la utilidad generada al vender tu casa o apartamento de habitación. Con la UVT de 2025, eso equivale a $248.995.000 de utilidad exenta.
Léelo bien: son 5.000 UVT de utilidad, no de precio de venta. Si vendiste en 700 millones pero tu utilidad fue de 200 millones, esa utilidad cabe completa dentro de la exención.
Los requisitos, reglamentados por el Decreto 1920 de 2023, hay que cumplirlos todos:
- Que sea tu casa o apartamento de habitación. No un local, ni un lote, ni una casa de recreo.
- Que lo hayas poseído dos años o más.
- Que la totalidad del dinero recibido se deposite en una o más cuentas AFC de las que seas titular único, o se destine a pagar el crédito hipotecario vinculado al inmueble vendido, o a comprar otra casa o apartamento de habitación.
El premio por hacerlo bien es doble: si cumples los requisitos y lo acreditas, el notario no te practica la retención en la fuente. No es que te la devuelvan después, es que no te la cobran.
Un dato que casi nadie menciona: la Ley 2277 de 2022 bajó el tope de 7.500 a 5.000 UVT, pero también eliminó el límite que antes impedía usar el beneficio si el inmueble tenía avalúo catastral superior a 15.000 UVT. Hoy no hay tope de valor del inmueble para acceder a la exención.
La retención del notario y cómo se te devuelve
Cuando una persona natural vende un inmueble, el notario actúa como agente de retención y cobra el 1% del valor de la enajenación que figura en la escritura (artículo 398 del Estatuto Tributario). Se paga antes de firmar, y lo paga el vendedor.
Esa retención no es el impuesto, es un anticipo. En tu declaración del año siguiente la restas del impuesto que te dé a cargo. Si tu impuesto fue de 18 millones y el notario te retuvo 4,2, pagas los 13,8 restantes. Y si la retención fue mayor que el impuesto, queda un saldo a favor que puedes pedir en devolución o imputar al período siguiente.
El caso que más veo: personas que cumplían todos los requisitos de la exención, no lo supieron a tiempo, pagaron el 1% al notario, y ahora tienen plata inmovilizada en la DIAN que solo recuperan con un trámite de devolución. Se pudo evitar con una conversación de veinte minutos antes de la escritura.
Carros, acciones y herencias
Carros
Un vehículo también es activo fijo. Si lo tuviste dos años o más y lo vendes por encima de su costo fiscal, hay ganancia ocasional al 15%. En la práctica los carros se desvalorizan, así que lo normal es que haya pérdida y no ganancia. Pero la venta igual afecta tu patrimonio declarado y hay que reflejarla.
Acciones
Si vendiste acciones que tenías hace dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional al 15%. Si las tenías hace menos, es renta ordinaria. Existe además un beneficio para acciones inscritas en una bolsa de valores colombiana, cuando la venta de un mismo beneficiario real no supera cierto porcentaje de las acciones en circulación de la sociedad en el año. Ese porcentaje fue reducido por la Ley 2277 de 2022, así que si vas a vender un paquete grande conviene revisarlo con detalle antes de la operación.
Herencias
Cuidado con lo que leas en internet sobre este punto. Circulan mucho las cifras de 7.700 y 3.490 UVT, que son anteriores a la Ley 2277 de 2022 y ya no están vigentes. Los topes actuales del artículo 307 son otros: 13.000 UVT para la vivienda de habitación del causante, 6.500 UVT para sus demás inmuebles, y 3.250 UVT por cada heredero o legatario para la porción conyugal, la herencia o el legado.
Y una precisión importante: recibir una herencia y vender el bien heredado son dos hechos distintos, cada uno con sus reglas. Al vender lo heredado, el tiempo de posesión y el costo fiscal se determinan con criterios propios, así que no asumas que el conteo empieza el día que lo recibiste.
Documentos que necesitas reunir
No todos los casos piden lo mismo. Dime qué vendiste y te armo la lista exacta. Lo que marques queda guardado en este navegador, así que puedes volver e ir tachando.
Lista orientativa que cubre los casos más comunes; tu situación puede pedir documentos adicionales. Conserva los soportes durante el término de firmeza de la declaración.
¿Tu caso no encaja en ninguna de esas opciones?
Escríbeme y lo revisamos juntos. Las ventas raras son justo donde una plataforma automática se queda corta.
¿Y en tu caso puntual?
Déjame tus datos y te digo qué documentos necesitas, tu fecha límite y si este año estás obligado a declarar.
Ver qué documentos necesito →Sigue leyendo
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